Le Groupe ORPEA est propriétaire d'une part importante des murs de ses établissements. Un choix atypique dans le paysage des grands groupes privés commerciaux d'EHPAD. Explications de Steve Grobet, Directeur des relations investisseurs.
« La stratégie immobilière du Groupe ORPEA s'inscrit dans le long terme »
Quelle est la politique immobilière du Groupe ORPEA ?
ORPEA a toujours eu pour politique de détenir la moitié de son patrimoine immobilier, ce qui le différencie des autres opérateurs européens. Quand on ouvre une maison de retraite, c'est pour les 50 prochaines années. Pourquoi payer un loyer pendant cinquante ans alors que le groupe peut rembourser sa dette au terme de 10/15 ans ? La stratégie d'ORPEA qu'elle soit immobilière ou de développement est toujours une vision de long terme, à 5 ou 10 ans. Et dans le cadre d'une stratégie à long terme, il est plus intéressant de détenir l'immobilier, à la condition évidemment que l'on soit toujours dans de bonnes localisations. Ce choix nous permet de conserver la maîtrise parfaite et totale de l'immobilier qui est un outil de la stratégie de l'accompagnement de la dépendance des résidents. En étant propriétaire, nous avons la possibilité de restructurer les établissements comme on le souhaite, de faire les travaux que l'on souhaite.
Pourquoi ce choix de 50/50 ?
Détenir de l'immobilier, cela suppose un financement par de la dette. Le Groupe doit donc savoir garder la maîtrise de ses grands équilibres financiers, de son bilan. Pour avoir un bon équilibre entre la dette que l'on peut supporter et cette vision à long terme de maîtrise de l'outil de travail qu'est l'immobilier, le 50/50 est le choix qui respecte ces grands engagements.
Cette stratégie est-elle la même à l'international ?
Oui, à l'exception de la Chine, où pour le moment le groupe ne souhaite pas acquérir de l'immobilier. Les acquisitions à l'étranger s'étudient également selon le prix de l'immobilier. Aujourd'hui, par exemple, ORPEA n'a pas beaucoup d'immobiliers en Suisse car les prix du marché y sont très élevés.
Quelles sont les priorités en termes de localisations des acquisitions d'immeubles ?
La stratégie d'ORPEA est de cibler de bonnes localisations, en centre-ville des grandes agglomérations, car c'est là que se situe la demande en termes de clientèle et ce sont des zones avec un pouvoir d'achat relativement importants. Ce choix de localisation en centre-ville s'applique également pour nos résidences services seniors. Même dans une ville moyenne, nous préfèrerons être en centre-ville. Au-delà de la question de la propriété immobilière, ce qui est important, c'est que le promoteur d'ORPEA est ORPEA. Le groupe construit lui-même ses établissements et dispose de ses propres architectes, maîtres d'oeuvres, etc. La finalité n'est pas d'avoir un bel immeuble mais d'avoir un immeuble qui permet de fournir la meilleure qualité de prestations aux résidents, et qui soit agréable et efficace comme lieu de travail pour les personnels. Grâce à ce savoir-faire d'ORPEA dans la conception d'immeubles, les établissements sont ainsi parfaitement adaptés aux besoins actuels des résidents et nous allons même pouvoir anticiper les besoins de demain. Et là-aussi, ORPEA s'inscrit dans une stratégie de long terme.
