Pas d'étude, pas de planification, pas de feuille de route, les résidences services seniors (RSS) sont sous les radars des pouvoirs publics. Sans doute parce qu'elles sont hors du champ médico-social. Actuellement les 972 RSS proposent 75 675 logements, mais leur croissance est exponentielle : + 80 résidences par an. Le public potentiel est estimé de 2 à 5% des plus de 75 ans.

Avec l'intuition qu'il fallait « être où les autres ne sont pas », le Think Tank Matières Grises publie une étude que ses cofondateurs ont présentée le 31 mars lors d'une conférence de presse.

Elle cible surtout les élus locaux et maires « aujourd'hui submergés de demandes de permis de construire de RSS sur leur territoire sans forcément avoir les outils nécessaires pour juger de la plus ou moins grande pertinence de ces implantations » - d'ailleurs, la conférence de presse avait invité deux représentants de France Urbaine et de l' Association des Petites Villes de France. Mais elle intéressera vivement tous les acteurs du grand âge. La présence à la conférence de presse de Frédéric Walther, directeur général de Domitys et Jean-François Vitoux, directeur général d'Arpavie, opérateurs membres de Matières Grises en a témoigné.

Les auteurs de l'étude Anna Kuhn Lafont et Robin Troutot y font un retour aux années 1970 avec l'émergence d'un produit immobilier pour propriétaires occupants ; s'attardent sur les années 2000 avec la construction d'un nouveau modèle par des acteurs spécialisés (des opérateurs « pure players ») puis les années 2010 avec une timide entrée en scène du médico-social.

Aujourd'hui ? Les RSS, construites par des promoteurs immobiliers ou des groupes privés spécialisés continuent à être perçues comme s'adressant aux catégories aisées, mais l'étude note que « de nombreux acteurs du secteur à but non lucratif cherchent à monter des projets de RSS à vocation sociale » et ce même si les 2000 résidences-autonomie (qui, elles, appartiennent au médico-social) peuvent paraître jouer « le ro^le de RSS pour les catégories les plus modestes ».

La deuxième partie de l'étude part du principe que le modèle des RSS apparaît « comme le seul capable de répondre massivement aux besoins présents et futurs de la population âgée autonome mais fragile » - c'est la cible. Il n'en est pas moins complémentaire des autres offres existantes, qu'il s'agisse d'habitats intermédiaires ou de structures plus médicalisées comme les Ehpad ». Pour les auteurs, la RSS constitue en cela « une pièce indispensable de l'écosystème du bien vieillir qui se construit aujourd'hui sur chaque territoire ».

Enfin la partie 3 fait un arrêt sur image d'un secteur dynamique encore en cours de structuration. L'enseigne leader est Domitys, 20% du parc avec 15 000 logements qui vient d'ouvrir sa 134e résidence et en prévoit 20 nouvelles cette année avec une durée moyenne de location de 6 ans. Les quatre suivantes dépassent la barre symbolique des 5% : les Senioriales, les Girandie`res, les Villages d'Or et les Jardins d'Arcadie.

En raison des données démographiques et sociologiques (papy-boomers désireux d'autonomie et d'ouverture sur l'environnement), les enjeux autour du parcours résidentiel des personnes âgées dans les territoires sont essentiels et les RSS dont l'âge moyen d'entrée est de 80 ans ont leur carte à jouer. A condition de « concilier les équilibres financiers » a souligné Jean-François Vitoux, directeur général d'Arpavie, premier opérateur associatif de résidences autonomie.