En octobre 2016, Fréderic Durousseau, qui a fait l'essentiel de sa carrière au sein du groupe Pierre & Vacances, a rejoint le Groupe Korian en tant que Directeur Immobilier et Développement Groupe. Il est en charge de la définition et de la mise en oeuvre de la nouvelle stratégie immobilière du groupe et du développement de partenariats stratégiques avec des investisseurs et des promoteurs. Avec le plan Korian 2020, le leader européen est passé d'une stratégie "asset light", c'est-à-dire qui n'a pas pour objectif d'être propriétaire de l'immobilier à une stratégie "asset smart", à savoir plus opportuniste pour l'acquisition d'actifs immobiliers, afin de profiter de taux d'intérêt particulièrement favorables, comparés au rendement de certains contrats de location.

Saisir les opportunités

« Le Groupe Korian s'est constitué sur une croissance externe et il fallait financer cette croissance en revendant de l'immobilier. Il y a des avantages à être locataire. Si le groupe veut racheter des parts de marché à ses concurrents, il faut énormément de cash et on ne peut donc pas immobiliser du cash dans des immeubles. Mais trop faire de locatif peut être un piège. La nouvelle stratégie immobilière est que l'on ne se prive pas de faire quelques bonnes affaires de temps en temps, de saisir les opportunités du marché selon l'actif, la localisation, la possibilité de financer. Il y a aujourd'hui des opportunités en Italie, en Allemagne et en France », explique Frédéric Durousseau. « Le Groupe Korian est passé de 14 à 16 % de ses actifs en pleine propriété et à la volonté d'atteindre le seuil de 20 %, d'ici 2020, en fonction des opportunités. Est-ce que ce seuil sera le stade utile ? Le Groupe décidera s'il faut définir un nouveau seuil à atteindre dans le cadre d'un nouveau plan stratégique », poursuit-il.

En 2017, le leader européen a investi 142 millions d'euros pour développer son portefeuille immobilier détenu en propre, un montant en augmentation sensible par rapport à 2016 (52 M€). « Ces investissements, correspondant à des projets neufs et des achats de murs concomitants à des acquisitions ciblées, ont été financés à des conditions de taux d'intérêt très favorables », précisait Korian, en mars dernier.

Modernisation du parc

Dans le cadre du plan Korian 2020, le Groupe a engagé un programme de modernisation et de reconfiguration de son parc immobilier « afin de renforcer l'attractivité de son offre et d'accélérer la croissance organique ». « Dans le cadre de sa croissance externe, Korian a acheté des portefeuilles d'actifs comprenant des immeubles quasi-neufs, des immeubles "bon à jeter" et des immeubles "bon à exploiter". On détient aujourd'hui, de fait, un parc immobilier hétérogène. Ce qui demande donc des opérations de reconstruction à neuf, ou de rénovation d'immeubles existants », explique Frédéric Durousseau.

Pour l'accompagner dans les opérations de reconfiguration et d'expansion du parc, Korian a signé en septembre 2017 un partenariat avec le groupe Icade. Ce rapprochement associe Icade Promotion, chargé du design, du développement et de la construction des établissements. Ce partenariat non exclusif porte sur un premier lot de 15 immeubles neufs à livrer d'ici 2020. Selon les termes de l'accord, Korian peut choisir d'acquérir ces biens immobiliers avant la livraison, ou décider de les exploiter en location. Ce type de partenariat avec des investisseurs a vocation à être déployé sur l'ensemble des pays dans lesquels Korian est présent.