Propriétaire ou locataire des murs des établissements ? L'immobilier représente un élément stratégique dans la politique de croissance des groupes privés commerciaux d'EHPAD. Un Monopoly XXL qui dépasse, pour certains, le périmètre national pour s'étendre à l'international.

En mars dernier, Icade Santé, société foncière historiquement positionnée sur les cliniques MCO, a réalisé son premier investissement dans le secteur des EHPAD avec l'acquisition de 14 établissements de Residalya, filiale du groupe Ackermans & van Haaren, pour une valeur de 189 millions. Le groupe d'EHPAD restera locataire et exploitant des 14 immeubles, représentant 1 300 lits, dans le cadre de nouveaux baux fermes de douze ans. Sur le plan financier, cette cession d'actifs immobiliers devrait permettre à Residalya « de libérer des moyens supplémentaires pour aborder un programme d'investissements et assurer la croissance future », explique le groupe. Cet exemple illustre bien le fait que l'immobilier s'inscrit à part entière dans la stratégie de croissance des groupes privés commerciaux d'EHPAD.

Stratégies variées

Si les groupes privés commerciaux d'EHPAD sont très attentifs à l'implantation géographique de leurs résidences, leurs choix concernant la détention en propre ou la location des immeubles varient. « Pour le privé commercial, il existe schématiquement deux cas de figure : des gestionnaires uniques ou petits groupes disposant de quelques établissements, privilégiant le mode propriétaire dans une visée patrimoniale. À l'inverse, des groupes de moyenne ou grande taille engagés dans une dynamique de croissance interne ou externe combinent propriété des murs et location avec une tendance à la cession partielle ou totale des murs auprès de partenaires contrôlés ou non par ces groupes », note le cabinet KPMG dans son étude, "EHPAD : vers de nouveaux modèles ?", publiée en 2016.

« Être propriétaire de ses murs suppose un endettement important, cela alourdit les bilans. La valorisation de l'immobilier à l'actif du bilan permet aux groupes de s'endetter auprès des banques ou de lever des capitaux en Bourse. Par ailleurs, la détention en propre de l'immobilier apporte une flexibilité pour réaliser des travaux. Quand on est propriétaire, on décide. Cette marge de manoeuvre est appréciable à l'heure où les opérateurs doivent entreprendre des restructuratio ...