Comment est né le SNRA (Syndicat national des résidences avec services pour les aînés) ?

Le SNRA est né en 2010 de la réunion des gros intervenants du secteur (à l'exception de Domitys). Nous avions trois objectifs :

- Faire connaître les résidences-services comme un type d'habitat particulièrement adapté au vieillissement de la population et leur donner un statut ;

- Avoir une meilleure visibilité sur le devenir du secteur et pour cela devenir un interlocuteur des pouvoirs publics ;

- Avoir un regard sur les intervenants du secteur. Des lois fiscales avantageuses ont créé des effets d'aubaine et nous voulons moraliser le secteur et nous assurer que certains ne nuisent pas à son avenir.

Où en êtes-vous à ce jour ?

A ce jour le statut n'existe pas. Nous avons créé un label, avec le Bureau Véritas et les premières résidences-services seront labellisées en fin d'année. Nous avons discuté avec Nora Berra, Marie-Anne Montchamp et nous travaillons maintenant avec le cabinet de Michèle Delaunay.

Quelle est la représentativité du SNRA ?

En France, 80% des résidences sont ouvertes par les adhérents du SNRA. Nous comptons parmi nos adhérents : Bleu résidences, Cogedim Club (Groupe Altarea Cogedim), Espace Vie, La Girandière (Groupe Réside étude), Les Jardins d'Arcadie, Ovelia, Les Sénioriales (Groupe Pierre et Vacances).

Le Synerpa s'est récemment ouvert aux résidences-services. Ne peut-on pas envisager un rapprochement avec le SNRA ?

Nous avons préféré nous rapprocher de la FEDESP (Fédération des entreprises de services à la personne). En effet, nous considérons que nous ne sommes pas dans le domaine médico-social, nous offrons à nos résidents un domicile convivial et sécurisé auxquels s'ajoutent des services à la carte.

Certains groupes d'Ehpad ont dans leur offre des résidences-services, d'autres non. Comment expliquez-vous ces choix ?

Les groupes d'Ehpad viennent sur le secteur parce que les autorisations d'ouverture d'Ehpad sont devenues très rares. Je pense qu'ils transformeront leurs résidences en Ehpad dès qu'ils auront des autorisations... Nos approches sont différentes. Les résidences-services ne se situent pas dans l'accompagnement médico-social. Pour une personne âgée, un Ehpad est un lieu de vie non choisi. Le logement dans une résidence-services est un véritable domicile, un domicile dans lequel on a choisi de venir vivre.

Vous situez-vous dans la filière gérontologique ou dans l'offre immobilière ?

La résidence-services entre dans le parcours gérontologique, au même titre que l'équipement du domicile. Nos résidents sont autonomes quand ils arrivent. En proposant un produit convivial permettant aux résidents de tisser du lien social, nous maintenons l'autonomie de nos résidents, évitons ou retardons l'entrée en Ehpad. D'ailleurs, nous avons moins d'un tiers de nos résidents qui partent en Ehpad.

Toutefois, comme les EHPAD, les résidences-services sont des produits immobiliers. Le SNRA regroupe exclusivement des exploitants. Comme exploitant, nous recherchons les solutions pour offrir le meilleur produit immobilier à nos résidents au moindre coût. Aujourd'hui, grâce aux mesures fiscales, nous vendons les murs de nos résidences à des investisseurs personnes physiques avec une rentabilité d'environ 4% à comparer à un institutionnel qui exigera du 6% voire du 7%. Je note que beaucoup de gestionnaires d'EHPAD ont la même démarche.

L'absence de statut est-elle une chance ou un frein pour le développement des résidences-services ?

Le fait de ne pas être un logement-foyer est un avantage. Le logement-foyer était une bonne idée qui a été tuée par les Ehpad d'une part et par le médico-social d'autre part. Les CCAS qui sont souvent les gestionnaires de ces structures ont des contraintes légales très fortes (statut du personnel, règles administratives...). Nous ne voulons pas, bien évidemment, nous retrouver dans cette situation.

Par contre, nous serions preneurs de précisions sur le statut du résident. Est-ce un locataire traditionnel ou pas ? Nous voudrions aussi des règles claires en matière de sécurité. Un de nos adhérents qui a construit deux résidences identiques dans deux départements, s'est vu demander par les SDIS des travaux qui, dans un cas s'élevaient à 100.000 euros et dans l'autre à un million d'euros !

Madame Delaunay a dit récemment qu'elle souhaitait mieux encadrer les résidences services pour Seniors en pointant le manque de "distinction claire entre le loyer/mensualité, les charges de la résidence et les services individualisés". Que lui répondez-vous ?

La confusion règne autour des résidences-services... Cela vient du fait qu'il y a 30 ans, le concept était tout autre. Un promoteur vendait des appartements, la résidence n'était pas gérée par un exploitant professionnel mais par un syndicat de copropriété, aidé d'un Syndic. A l'ouverture, les personnes âgées étaient encore actives et tout allait bien. Ensuite, c'est le syndic qui faisait son travail... ou pas. De plus, toutes les charges spécifiques étaient inclues dans les charges de copropriété. C'est cette organisation que la ministre stigmatise et elle a raison. Aujourd'hui, les nouvelles résidences sont organisées différemment : elles ont un exploitant unique et une distinction très nette est faite entre les charges de copropriété qui sont supportées par les propriétaires et les charges spécifiques (restauration, animation et aide à domicile) supportées par l'exploitant de ces résidences qui les répercutent sur les seuls usagers de ces services. C'est l'exploitant qui supporte le coût de la vacance des appartements.

Un amendement simple règlerait le problème : les charges spécifiques doivent être sorties de la copropriété et facturées aux seuls usagers. Nous finalisons une proposition d'amendement, que nous soumettrons à Madame Delaunay et à la Ministre du Logement.

Les résidences-services passent pour une solution couteuse. Qu'en est-il vraiment ?

Un fantasme ou plutôt une référence à quelques résidences services dans des villes et quartiers très ciblées !

Aujourd'hui, la majorité des résidents appartiennent à la catégorie socio-professionnelle B. Les membres de cette CSP sont fonctionnaires, agents de collectivités locales, artisans, commerçants... Ils disposent en moyenne de 2.000 euros de retraite. C'est supérieur à la moyenne nationale certes...

Certaines résidences-services sont très accessibles. L'écart n'est pas forcément très important entre le coût d'une résidence-services et d'un foyer-logement (avant prise en compte de l'APL). En tout cas, pour un résident autonome ou semi-autonome, la résidence services est pratiquement deux fois moins chère que l'EHPAD pour des surfaces privatives beaucoup plus importantes.

Néanmoins, j'entends cette remarque sur les coûts, je propose qu'on ouvre le secteur des logements-foyers au secteur privé lucratif. Ce serait l'occasion de dépoussiérer la législation. Un exemple : la superficie des appartements en foyer-logements est fixée par la loi, les surfaces sont plus généreuses que dans le secteur libre. Par contre, aucune contrainte n'est défini pour les services offerts, ni pour les espaces communs.

Quel est le taux de remplissage des résidences-services ?

Il faut deux ans pour remplir une résidence-services. C'est normal : contrairement à ce qui se passe en Ehpad, les personnes âgées décident elles-mêmes de leur entrée. Cette décision peut prendre du temps. De plus, elles préfèrent venir dans une résidence-services qui est rôdée plutôt que dans une résidence-services qui ouvre. De toute façon, tout dépend de la localisation. Aux Jardins d'Arcadie, nous ouvrons prochainement une résidence-services à Versailles, elle devrait être vite remplie, en moins d'un an. Nous en avons ouvert une à Brive, elle atteindra 95% au bout de deux ans de fonctionnement.

L'offre de services des résidences-services (repas, services à domicile, services infirmiers...) leur fait connaître un risque de requalification en logement-foyer. Comment gérer ce risque ?

Je ne vois pas le risque. Les limites sont claires : nous n'offrons pas de services ou d'actes médicaux, nous n'avons pas accès aux dossiers médicaux et nous n'assurons pas directement les services à domicile puisqu'il faut un agrément. Par contre, la parahôtellerie est prévue par la loi et ne saurait être remise en cause.